‹ ‹ Revisoría fiscal · Propiedad horizontal · Ley 675 de 2001
Si su copropiedad es de uso comercial o mixto, la Ley 675 la obliga a tener revisor fiscal; si es residencial, lo tiene cuando la asamblea lo decide. Cotejamos cada pago contra el reglamento y las actas de la asamblea, y firmamos el dictamen de los estados financieros. Si encontramos una irregularidad, la informamos por escrito. En Medellín vamos presencialmente; en el resto del país, virtual o como se acuerde.
Depende del uso que el reglamento de propiedad horizontal le da a los bienes privados, no de lo que usted crea que es el conjunto. Abra la escritura: ahí dice si es residencial, comercial o mixto.
La ley lo obliga (artículo 56 de la Ley 675); la asamblea solo decide quién. El revisor no puede ser propietario ni tenedor de un bien del conjunto, ni pariente del administrador o de los consejeros, ni tener negocios con ellos.
No está obligado. Lo tiene si la asamblea general lo decide, y en ese caso el revisor puede ser un propietario del conjunto.
Contador público con matrícula vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores. La Corte Constitucional tumbó en 2002 la exigencia de que fuera «titulado» (Sentencia C-670).
La asamblea general de propietarios lo elige y lo remueve, junto con su suplente, por el periodo que diga el reglamento. Si el reglamento calla, el periodo es de un año.
Las funciones del revisor fiscal de una copropiedad están en la Ley 43 de 1990 y en la Ley 675; lo que esas leyes no detallan lo cubre el Código de Comercio, por remisión de la Ley 1314 de 2009. Para su conjunto, en la práctica, son estas cuatro cosas.
Cotejamos las salidas de dinero contra el presupuesto aprobado y las actas: que cada pago se ajuste al reglamento y a lo que decidió la asamblea. Un gasto con cargo al fondo de imprevistos solo pasa si la asamblea lo autorizó.
Vigilamos que la contabilidad y los libros de actas se lleven con regularidad y se conserven bien, y revisamos el inventario de los bienes comunes. La conciliación bancaria la rehacemos nosotros, extracto contra libros, con una herramienta nuestra que corre en el navegador.
Firmamos los estados financieros de cierre con nuestro dictamen: si la contabilidad se lleva conforme a la ley y si las cifras salen fielmente de los libros; las salvedades quedan por escrito ahí mismo. Esa firma da fe pública (Ley 43 de 1990, artículo 10). A la asamblea le presentamos el informe del artículo 209 del Código de Comercio sobre los actos del administrador y el control de los bienes. Si la copropiedad está obligada a tener revisor fiscal, también firmamos sus declaraciones tributarias; sin esa firma, la DIAN las tiene por no presentadas. Esa firma va dentro del honorario, no se cobra aparte.
Si encontramos una irregularidad en el manejo del conjunto, la informamos por escrito a la asamblea, al consejo o al administrador, según el caso. Si la necesidad es urgente, convocamos a asamblea extraordinaria: es una facultad del revisor fiscal (Ley 675, artículo 39).
Resumen de las obligaciones de un conjunto o edificio en propiedad horizontal. Lo que le aplica al suyo depende del reglamento y de si explota áreas comunes; en la primera conversación lo revisamos con usted.
| Tema | Lo que dice la norma |
|---|---|
| Revisor fiscal |
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| Cuentas anuales y presupuesto |
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| Fondo de imprevistos |
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| Impuestos |
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| Información exógena |
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Fuentes: Ley 675 de 2001, arts. 33, 35, 38, 51, 53 y 56; Código de Comercio, art. 207; Decreto 2420 de 2015 (modificado por el Decreto 1670 de 2021); Estatuto Tributario, arts. 19-5, 368 y 580; Oficio DIAN 061 de 2022; Resoluciones DIAN 000227 y 000233 de 2025. Las normas cambian; verificamos la vigente en cada encargo.
Si el reglamento no fija otra fecha, la asamblea se reúne dentro de los tres meses siguientes al cierre del periodo presupuestal: con cierre a 31 de diciembre, hasta el 31 de marzo. Ahí se aprueban las cuentas del año anterior y el presupuesto del siguiente. El dictamen debe estar firmado antes de esa reunión.
El administrador convoca a la asamblea ordinaria con mínimo 15 días calendario de antelación. El revisor fiscal puede convocar a una extraordinaria cuando el conjunto tenga una necesidad imprevista o urgente.
Si nadie convoca, la asamblea se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al cierre, a las 8 de la noche en el conjunto, salvo que el reglamento diga otra cosa.
Lo dice el reglamento de propiedad horizontal, que está en la escritura de constitución: ahí aparece la destinación de cada bien privado. Si todos son vivienda, es residencial; si el reglamento les da destinaciones distintas, como vivienda junto a comercio u oficinas, es mixto (Ley 675, artículo 3). Mire la escritura, no el letrero de la portería.
Hasta donde hemos revisado, la Ley 675 no trae una multa por eso. Las consecuencias vienen por otro lado: las declaraciones tributarias que presente sin la firma del revisor se tienen por no presentadas (Estatuto Tributario, artículo 580), y la copropiedad queda incumpliendo el artículo 56 de la Ley 675. Lo que toca es nombrarlo en la próxima asamblea, con suplente.
La DIAN dijo en el Concepto 21887 de 2005 que, cuando el revisor fiscal es voluntario, su firma no es requisito de las declaraciones y su falta no las deja por no presentadas. En la práctica, qué firma el revisor depende del reglamento, del acta de nombramiento y del contrato; nosotros lo dejamos escrito en el encargo desde el principio.
En un conjunto comercial o mixto, no: el artículo 56 de la Ley 675 prohíbe que sea propietario o tenedor de un bien privado, que sea pariente del administrador o de los consejeros (hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil) o que tenga negocios con ellos. En un conjunto residencial sí puede serlo, porque allí el cargo es voluntario. Que tenga parientes entre los demás propietarios no lo inhabilita, salvo que esos parientes estén en el consejo o en la administración (CTCP, Concepto 0188 de 2022).
Por sus actividades propias, no: es una persona jurídica sin ánimo de lucro, no contribuyente de renta ni de industria y comercio (Ley 675, artículo 33). Cambia cuando explota comercialmente un área común, por ejemplo si arrienda un local común o alquila espacio para vallas: ahí pasa a ser contribuyente del régimen ordinario de renta y de ICA, salvo que sea de uso residencial (Estatuto Tributario, artículo 19-5). Además, revise la retención en la fuente: la DIAN trata a la copropiedad como agente de retención cuando le paga a la empresa de vigilancia o a un contratista.
El revisor fiscal que se nombra ante la asamblea es David Tabares, contador público con tarjeta profesional. La asamblea elige también un suplente (Ley 675, artículo 38): puede proponerlo la copropiedad o pedirnos uno; como ustedes lo decidan.
Sí. En Medellín vamos presencialmente. Fuera de Medellín, los comprobantes y las actas los revisamos a distancia, y lo que pide presencia —la asamblea, la visita a los bienes comunes— lo acordamos con el administrador desde el encargo.
Cuéntenos si su copropiedad es residencial, comercial o mixta y cuántas unidades privadas tiene. Con eso le cotizamos: un solo honorario, que incluye el dictamen, el informe a la asamblea y la firma de las declaraciones.
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